マンション管理組合サロン

  

ＮＰＯ法人マンション管理支援センター香川は、10月1日をもって解散します。
長い間、多大なご支援、また、ご理解とご協力を賜りまことに有難うございました。
心より厚くお礼申し上げます。

最後に、マンション管理組合、また区分所有者のお困りのことについて、無料相談会
開催のお知らせが来ておりますので、下記、お知らせします。

日時：平成21年10月の日曜・祭日（4日・11日・12日・18日・25日）
　　　各日　午前10時～12時
会場：高松市片原町11-1
　　　生涯学習センターまなびＣＡＮ
主催：日本マンション管理士会連合会
　　　国交省の補助事業（認定事業）として開催。
　　　高松会場は、香川県マンション管理士会が担当いたします。
電話相談・お問い合わせ：０８７－８６６－１９１９
　　  

先日、マンション管理支援センター香川は定期総会を終え新しい年度が出発しました。
代表者も交代しました。中村和彦新理事長は、100戸以上規模で築年数の浅いマンション管理組合理事長でもあり、勿論、マンション管理士です。　
新理事長のもと、マンション管理支援センターも変革の時を迎えます。

4月には国土交通省が、マンション管理の実態を把握する『マンション総合調査』の結果を公表しました。マンション問題をどう取り上げればいいのか迷って、口調は重くなってしまうのですが、このブログもまた少しづつ更新しながら考えていこうと思います。

支援センターの女性会員達は、この新緑のまぶしい季節、森の香りとマイナスイオンをいっぱいに浴びて熊野古道を歩いてきました。「これで満足しなければ満足なんてどこにも無いぞ」という楽しい時間でした。
楽しい話題も書き込んでいきたいな、と思います。


  

毎日、暑い日が続きます。

夏休みになって、少し生活環境が変わるのでしょうか、このところ、毎日、暮らしの問題に関して相談の電話がかかってきます。

マンション生活の問題では、どちらが加害者でどちらが被害者か決めにくい、また決めても仕様がないことが多いのですが・・・・お互いに自分を被害者と思うものです。
その被害感情は時間と共に増幅されて　毎日の生活そのものがストレスになって蓄積されます。これはつらいです。

ですから、苦情には、被害、加害どちらであれ、すぐさま対応することがとても大切です。時間がかかってしまうと、問題が解決し状況が改善したあとも、感情のしこりが残ってしまうようで、こうなっては、本当の解決とは言えません。

けれども、残念ながらこういう結果になってしまうことは多いです。また、管理組合は勿論、管理会社の「苦情への対応」も　決して早くはないことが多いようです。それも仕方ない部分もありますが。

今年度、マンション管理支援センターは、人手不足のため個別相談を受付けていませんが、マンション暮らしのトラブルを調停するために、迅速に問題に介入する第三者機関はとても重宝で、必要とされているようです。
マンション管理士でなくても関ることが出来る問題は多いです。マンション管理組合役員経験者の方々、その力を世のため、人のため、お使いになりませんか？　　ただし無料で！


  

マンション交流会ご案内に書き忘れてしまいました。

お知らせします！

「マンション交流会」（７月１９日１３：３０～）に参加予定の方は、１８日までにお申込頂けますよう、お願い致します。（当日の自由参加は受け付けておりません）
下の「コメント欄」へのご記入、或いは　メール（tyo102@mail.goo.ne.jp )で、お申込ください。

　テーマ「大規模修繕の実例に学ぶ」では、ご要望の多かった以下の実際の資料（コピー）を閲覧できます。
　　①建物劣化診断報告書
　　②問題箇所の考察
　　③大規模改修工事仕様書
　　④大規模改修工事明細総括票
  

　　　　　　7月「マンション交流会」のご案内


　連日30℃を超える暑い日が続いていますが、
お元気でいらっしゃいましょうか？　
下記によりマンション交流会を開催いたします。
主題「大規模修繕」のほか、参加者の皆様の自由なお話し合いの場です。

　　　　　　　　　　　　

　　日時 ：　平成２０年7月19日(土）１３：３０～１５：００　
　
　　場所　：　高松市男女共同参画センター会議室　　　　　　　　
　　　　　　　　高松市錦町一丁目２０番１１号
　　　　　　　　☏０８７－８２１－２６１１  

海の色が夏の色に変わりましたが、　明け方はまだ、やさしい色です。

今日もまた、管理者管理方式について続けます。
第三者にマンション管理の主権を委譲し、直接、管理業務を運営してもらおうというもので、第三者には管理会社が想定されているようです。
導入が待たれる方式だけれど、同時に課題も多く、更なる検討が必要だとされています。

さて、5月に一読してから後、事あるごとに思い起こす記事があります。
住宅コンサルタント・平賀功一氏の記事（NIKKEI NET）ですが、その中から「国営の管理団体が管理組合員に代わって管理運営を行なってはどうだろう」というところを一部転載します。
如何でしょうか？　こんな方式が出来たら万々歳ではないでしょうか？

『・・・・・まず、国が直営のマンション管理団体を新設し、管理会社等に管理団体の職員として登録してもらう。
そして、管理団体の一員という立場で実務（マンションの適切な維持管理）に携わってもらうことで、管理会社等の専門知識が有効に活用され、同時に、組合保護にもつながる仕組みだ。

現在、管理会社等に管理運営の全権を委ねてしまうと、管理会社等が利益を目的とした恣意的な運営を行うのではないかと心配されている。　しかし、管理団体と互いに監視する機能が作用すれば、管理組合を食い物にするようなことは起こりにくいはずだ。

　その上、国が各マンションの修繕履歴を一元管理できるようになれば、これまで不透明とされてきた大規模修繕工事の費用（相場）も明らかになる。
　同時に、耐震改修の進ちょく状況などもリアルタイムで把握することが可能となり、200年住宅ビジョン構造に掲げる「家歴書」の整備にも一役買うことになる。
このように、国が管理主体となるメリットは数知れないのだ。

　マンションが日本に登場して半世紀。今では９世帯に１世帯が住むほど、分譲マンションは主要な住居形態として定着している。マンションを社会資産としていくためには、国が直接介入することも時と場合によって必要となるのではないか。』

  

「発足したら、うちのマンションはこの方式にしようと考えているんです。」という声が少なからず耳に届いている「管理者管理方式」です。　『本当でしょうか。』

管理者は、マンションの全責任（現管理会社以上の責任）を負うことになると思います。管理組合に相応の資金がなければ引き受けてくれないのじゃないかと思います。（勿論、報酬のことも含めて）。　そのところを考えておられるでしょうか？

管理者が、管理組合の資金が尽きてこれ以上は無理だと言って、やめてしまうかも知れません。　そのとき、管理組合の資金は底をついているものと思います。
次の管理者を雇うことはできません。
また、いったん管理者になってもらった人を辞めさせるのは（出来ないとは言いませんが）、先ず困難でしょう。　最悪の場合、管理者の不正を提訴しようとしても、訴訟代理人になれる理事長がいませんから、どうすればいいのだろう、と思うのです。

初め、管理者管理方式は、高齢化、賃貸化、無関心、資金不足などなどスラム化するしかない、つまり、管理組合が機能していないマンションへの救済・対応策が検討されるのだと　私は思いました。　
けれど、いま示されている管理者管理方式については　「無関心なまま安易に管理事務の負担軽減を求めて導入されることは危険である」　という記述もあります。


マンション住人の管理組合運営への無関心に突き当たるたび、何故か、シェイクスピアの「リア王」が頭の片隅に浮かびます・・・・・・
四大悲劇のひとつです。　  

夏の日差しの中、「防災気象・地震情報の読み方と備え」講座に出席しました。
今日は高松地方気象台の方のお話でした。
　
もっと聞きたいなぁ・・・知識欲が刺激されました。
そもそも、日本とその周辺海域は、世界の地震の約１５％が発生しているそうです。

今しきりに言われているように、30～50年の間に
　　　南海地震（マグニチュード8.4）は50％の確率で、
　　　東南海地震（マグニチュード8.5）は60～70％の確率で
”必ず”起こり、そして、南海地震と東南海地震は、同時あるいは数日後に起こるそうです。
同時に起こった場合のマグニチュードは8.5とか。（この差0.1 は大きいです）

「緊急地震速報」は、震源地に近いところで地震を検知して強い揺れが迫っていることを知らせるものですから、今、想定されている場所で、想定されている規模の南海地震が発生して香川県に南海地震の緊急地震速報が出たら、強い揺れまでに 35～45秒しかないのだそうです。
そして、その津波は香川県へ約一時間で到達するそうです。


さて、　地域の自治組織はこんなふうに勉強を重ね、自分達の暮らしの中の防災力アップに取組んでいるのですが、マンションではどうでしょう？

「防災組織図だけ作ればいいんですよ」というマンションを幾つも知っています。
ホントにそうでしょうか?　
地震が起こったら、理事達はインフラの整備に追われるのは火を見るより明らかです。それに、理事といえども被災者の一人のはずです。

マンション住人の自治組織が担うべきあれこれを、「書面上の防災組織図を作成する」だけの備えでいいのでしょうか？　
緊急事態には管理会社が面倒をみてくれると胡坐をかいていていいものか、一度、管理会社とじっくり話し合ってみてはどうでしょうか？
  

『マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負』という、週刊ダイヤモンド（http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/）のクローズアップ記事を読みました。

本筋とはチョット外れるのですが・・・・・
「ここ数年、好況を謳歌していたマンション市況が悪化の一途をたどっている。・・・・市況の大調整、大量供給時代の終焉という大波は、大手、専業、中小すべてを巻き込みつつある。」　とあります。

この頃、新聞など　いろいろなところで目にする内容ですが、具体例、数字を挙げているので興味深く読みました。

分譲マンションを取り巻く環境は、この半年あまりで激変し、方々で完成在庫がふくれ上がり、モデルルームの来場者数が昨年の半分程度になっているところもあるそうです。
そして、今回のマンション不況は、単なる“ミニバブル”の崩壊のみならず、少子高齢化の進展で大量供給時代の終わりに向かう可能性がある、としています。
この十数年間続いてきた“大量供給・大量販売”の時代は終焉を迎えた、とあります。

今年は年初から此処彼処で　“これからは「量」より「質」”　“２００年住宅”　というのを聞きます。
鉄筋コンクリート住宅の法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は、１９６５年の大蔵省令で６０～６５年とされ、１９９９年に財務省は法定耐用年数を４７年に短縮しました。

マンションは何年もつか、ではなく、デベロッパーは、孫、子の代まで保たせるに値するマンションを分譲して欲しいと思います。

  

前回のマンション交流会で、大規模修繕工事の話とは別に「管理者管理方式」に関して意見の交換がありました
昭和30年代前半から普及し始めた分譲マンションは、今後、経年マンションが急増します。
築40年超のマンションがスクラップとなるのか延命できるのかは、マンションの管理運営にかかっています。

では、マンション管理はどうあるべきなのか。
2001年施行のマンション管理適正化法（指針）で、『マンション管理の主体は管理組合』と明文化されました。
管理の主体とは「マンション管理の担い手・直接的な権利義務を有する管理組合運営の当事者」のことです。
マンション管理のあるべき姿は「完全自主管理」とされましたが、しかし、現実には、管理会社の存在は大きいです。すべてお任せ、おんぶに抱っこ……のマンションも少なくないのではないでしょうか。

高齢化や賃貸化が進み、修繕積立金も乏しく、役員のなり手もいないマンション管理組合にとって、管理者管理方式は、セーフティーネットになるかと言うと、それは難しいだろうと色々な所で聞いています。
また、管理者になりたくない管理会社もあると聞きます。

次回は、また続けて、管理者管理方式を考えてみたいと思います。






　  

「マンション学事典」（マンション学会編）という面白い本が発刊されました。

盛りだくさんの内容の中に、アメリカ、ドイツ、フランス、イギリス、韓国のマンション管理の方式が記載されています。
これを読むと、外国では、外部の専門家を管理責任者として起用しているようで、ちょうど今、日本で検討されている「管理者管理方式」みたいなものでしょう。

前から、総会を最高意思決定機関とし、区分所有者から「管理者（理事長）」を選出して、直接民主主義（全員参加）で管理組合を運営していく方式は日本だけだろうと聞いていました。

管理者管理方式は現実的、実務的かもしれないけれど、日本の全員参加方式というのは次元の高い方式なんだよねぇ,と言っていた学会員である知人の声が耳によみがえります。
ですが同時に、現場からは、「もうムリッ。」という多くの役員さん達の声も耳に響いています。

なんだか・・・憲法第９条の高い「理想」論議を思い起こします。
区分所有方が、また改正されるようです・・・・（改正しなくてはいけませんとも！）
  

　　　　　
　　　　　　　「マンション交流会」のご案内

明日、マンション交流会を開催いたします。
主題「大規模修繕」のほか、参加者の皆様の自由なお話し合いの場です。

　　　　　　　　　　　　記

　　日時 ：　平成２０年６月２８日(土）１３：３０～１５：００　
　
　　場所　：　高松市男女共同参画センター４階・第７会議室　　　　　　　　
　　　　　　　　高松市錦町一丁目２０番１１号
　　　　　　　　☏０８７－８２１－２６１１

　
  

昨日、高松市男女共同参画センター主催の『暮らしの中の防災力アップ講座』に行って来しました。
９回シリーズの第3回め、テーマは「電気系統の安全と省エネ対策」です。

のっけから、「屋内配線の品質と耐用年数」などという興味深いお話で始まり、思わず引き込まれ、２時間３０分がアッという間に過ぎました。

聞いたことは、次のマンション交流会で是非、皆様にもお話したいものだと床を踏みしめて帰りかけた時、「マンションも一緒に地域の防災と災害軽減のために取り組みませんか」、と声をかけていただきました。

有難いことです。　ホントに有難いことです。
マンションもご近所の方々と協力できるネットワークを作っていきたいと、以前から考えていました。けれども、なかなか進まないので、暫くの間、脇に置いたままになっていました。

思いがけず　手を差し伸べてくださる方に出会え、元気をもらってきました。
関心のある方は、どうぞ、ご連絡ください！  

6月に入って、「理事長の交代はどうしたらいいのか」という問い合わせが数件ありました。
ちなみに、どんな引継ぎをしているのかを聞いてみたところ、引継書を作らずに引継ぎをしているマンションもあることに気付きました。
原始規約、議事録、設計図書一式などに始まって預金通帳類も、諸々全ては管理会社が保管しているから、ということでした。

管理組合には、沢山の書類がありますよね。
例えば、修繕記録、各種の契約書、建物設備の点検結果報告書、会計書類、保険証券・・・・
そして居住者名簿や管理費等自動振替口座一覧などの理事長保管書類。

ほんとに面倒なのですが、面倒でも一度、管理組合保管書類一覧を作成して、保管場所を明記しておくことをお勧めしました。

それらの書類のあり場所を、理事長交代の都度、確認することは、マンション管理にとって大事なことです。
また、この手順を踏むことによって、新しい理事長さんは職務の概要を認識されるようです。
一覧表に基いて引継ぎ、懸案事項の引継ぎ書を渡して、印鑑を渡す。

管理組合の業務に真っ正直に取り組むと、際限ないような気がする。。。。。と言われつつ「いつか、きっと、この大切さが分かってもらえる」と、自分を励ますマンション管理士でした。  

６０年に一度の「出雲大社本殿の特別公開」に、行ってきました。
１０時２０分頃に行ったらもう、２時間半から３時間待ち（と言うけれど、きっとそんなものじゃぁないぞぉ）の長い、なが～～～い行列が、グーンと折り返して出来ていました。　

遥か遥か向こうの方に、行列の先頭らしき所は小さく見えますが、それらしき建物が見えません。
「あそこが先頭ですか？」
「いやいや、あそこからもっともっと、ずっと先。先頭がどこかは知らない方がいいよ。」と・・・・。

すっかり気持ちが萎え、並ぼうか拝観を諦めようか、迷いに迷いながらも取りあえず、「最後尾」と書かれた看板の下に立ちました・・・・。　時間つぶしに、連れが、「ちょっと面白い記事の話をしてくれました。（「Kantei eye」）

比較分析の方法などは忘れましたが、昨年、「築10年の中古マンション」が最もお買い得だったのは京都で、　逆に、お買い得度が最も低かったのは群馬県、だったのだそうです。

つまり、群馬は中古価格が下がりにくい地域とか、もともと新築価格が安いとかだそうで、京都は、中古マンションの価格が下がるその時の特異な状況が考えられるのだそうでした。

まあ、売りたいときに速やかに売ったり、貸したりできる中古マンションでありたいですが。

  

3,4月のマンション交流会では貴重なご意見をたくさん有難うございました。
皆様のお話に基いて、平成20年度マンション交流会はテーマを
『大規模修繕の事例に学ぶ』 　といたしました

5月マンション交流会 は、はじめに 『修繕委員会の失敗例』　を紹介します。

参加者の皆様はこの事例をどう思われるでしょうか？
どうすれば、このような失敗を免れたのでしょうか？
　参加をお待ちしています。　　

　　　　　　　　　　　　　記
　　　日時 ： 平成２０年５月１７日(土）１３：３０～１５：００
　　　場所 ： 高松市男女共同参画センター　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　高松市錦町一丁目２０番１１号

※ なお、マンション交流会への当日自由参加は5月交流会までです。　
  

　「○○管理会社に組合員名簿の提出を求めたら、組合員名簿は個人情報に当たるため提出できないと言われたが、どう対処すればよいか？」
という相談に、回答者は弁護士の意見として「理事長名で正式に管理会社に対して提供を申し出たら、管理会社は拒否できません。」と答え、

さらに続いて、「マンションの管理の今後に重大な問題を起こしかねません。最悪の場合、管理会社を変更しようとしても、管理会社が内部規定を盾に名簿の引き渡しや閲覧を拒否することも考えられます。ここはキチンと決着を図ることをお勧めします。」と続いています。（マンション管理新時代：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080422/518761/　

　恐らく、この相談者は、このアドバイスどおりに理事長名で正式に管理会社に提供を申し出ても、提出を得られないのではないだろうかと思ってしまいます。

何故なら、これが原因で “重大な問題”を起こしている管理組合を支援した経験があるからです。
総会開催権を妨害しないでください、と交渉しましたが、なかなか厳しい交渉でした。
そのことがあって以降、管理組合が「組合員の管理費等の振替口座を把握する」ようにアドバイスを続けてています。

けれども、たいていの場合、実行してもらえないようです。　データの保管も面倒ですし・・・その気持ち、分かります。
  

国交省が　『不動産トラブル事例データベース』　というHPを開設しました

不動産取引をめぐって国交省や都道府県に寄せられた相談は、ピーク時の四分の一まで減少しているとはいえ、消費者が泣き寝入りするケースも依然として多い（四国新聞）そうです。

トラブルを事前に回避する、また円滑な解決が図れるよう情報を提供するとして、ここ１０年に発生したトラブル事例から典型的な１６５件を選び、トラブルの概要のほか、裁判所の判決や地方自治体が下した処分などを紹介しています。

「分譲マンション固有のトラブル」という項目もあります。
駐車場、ペット飼育、専有部分の用途違反や迷惑行為、また、マンション管理費等の消滅時効などなど。

　このブログの、左サイドメニュー「お気に入り」のところ、『不動産トラブル事例データベース』　をクリックすれば見ることができます。  

さまざまな色の花々は美しいし、木々の芽立ち、新芽も美しい。　命の賛歌が響く郊外へ、御家族で、また友人達とお出かけのスケジュールだったようで、実は、４月１９日のマンション交流会の案内後、「残念ですが・・・」と、欠席連絡メールをたくさんいただいて、あれまぁ、どうしましょう、と思っていました。　
桜前線は、人の歩く早さで登っていくとか。。。私も交流会前日まで、木曽路へ絢爛たる高遠のコヒガン桜を追いかけました。
　

さて、マンション交流会は、新しく参加の方、久し振りに参加の方など１１名での交流会でした。

『管理者管理方式』について短く言及されたあと、自己紹介を。。。。　
今回は「こんにちは」交流でしたが、話したいこと聞きたいことがいっぱいありそうで、これからは　「実」になる時間を積み上げていけるだろうと、ワクワクする楽しみな方々のご参加とお話でした。

多分、マンションの規模や築年数の似通ったマンション同士も話が弾むでしょうね。
新任理事さん達の参考になるような交流会も計画してみたいですが・・・・？
大規模修繕工事の準備には、実施済み管理組合との交流会も、開催したいですね。






  

NPO法人マンション管理支援センター香川の活動の中で、中心的な活動の一つが、マンション管理組合からの、マンション管理・運営などに係わる相談に与って支援することです。

いろいろな相談がありますが、時には、意表をつく電話を頂いて、暫し　ドギマギの状態になったりします。
昨日は
「私のマンションの管理会社はどこでしょう？｝ という電話でした。
また、
「自分のマンション管理組合の理事長が誰か、教えてください。」という電話もありました。
先日は、
「うちの管理会社に電話をしても、しても、連絡が取れなくて困る。なんとかしてくれ。」という相談もありました。

どれも、初対面の方からの電話です。（電話の場合は初対話？）
「え～～っと」・・・　頭の周りを ？マーク が飛び跳ねます。　？？？？？？？？
　　　　　「うーんとぉ、、、幾つか教えていただいてもいいですかあ？」

　それで、ふっと気付かされたのですが、いつの間にか、マンション管理に携わっていないマンション住人の方たちと話す機会が大変少なくなっていたようです。

　４月のまちには可愛い新一年生が元気よく歩いているように、　マンション管理支援センターも 初心に帰って　新しい年度を始めたいなぁと思います。

今週土曜日(４月１９日）、午後１時３０分から、高松市男女共同参画センターでもたれる「マンション交流会」も初めの一歩から、です。
どんな方々にお会いできるのでしょう。　　楽しみです。