マンション管理組合サロン

  

平成13 年４月、「マンション管理適正化指針」を国交省が告示しました。
これにより、管理組合主導による管理費の値下げや管理会社変更が吹き荒れましたね。あれから７年、こういう流れも、だいたい一巡して落ち着いてきたのではないでしょうか?

さて、先日、ある管理組合の理事さん達が相談に来ました。　築２１年、２６戸の小規模マンションです。
『管理会社が翌々年度からの管理費の値上げを打診してきた』　そうです。
どれどれと、マンション管理士も試算してみてましたが　現状は行過ぎたダンピング価格だと思えます。

「価格破壊」が脚光を浴びた時代から「適正な価格」の時代へ、流れは変わり始めているのでしょうか？　特に、小規模マンションは採算性が低いため、管理委託料を見直す動きが出てくるのでしょう。

管理費の値上げを検討する時には、同時に、管理委託業務の中身についても検討したいと思います。
築後年数の経過したマンションでは、住人の高齢化や賃貸化など居住構成に変化が見られ、マンションが求める委託業務の内容も多様化しているはずだと思うのです。

理事会は、低価格のみを前面に出すのではなく、自分のマンションに合った良質なサービスの “新しいメニュー”　の提供を求めるなどの工夫をし、満足のいく管理を適正価格で得たいものです。


  

「マンション交流会」のご案内

マンション交流会第２回のご案内です。
マンションに興味のある方はどなたでも、ご出席いただけます。
マンション管理組合が集まった団体が存在していることの必要を多くの人達が指摘して久しくなります。
香川県のマンション管理を、改善・推進するために力を合わせましょう。
大いに語り合いましょう。

　　日時：平成２０年４月１９日(土）１３：３０～１５：００　
　
　　場所：高松市男女共同参画センター４階・第７会議室　　　　　　　　
　　　　　　　　高松市錦町一丁目２０番１１号
　　　　　　　　☏０８７－８２１－２６１１

　　参加費：無料　（当日会場へお越しください）

  

今日も続けて、日経新聞の報道について考えて見ます。

いろいろ考えることはありますが、その中でもストンと落ちない部分の一つは、
『理事会を置かず、管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部（つまり管理会社やマンション管理士など）に全面委託できるようにする方針。』　という部分の『マンション管理士』です。

全面委託契約下の管理者は、当然、その業務について賠償責任を負うと思うのですが、それ程の財政基盤を持ったマンション管理士は、全国でどの位いるのでしょう？　
マンション管理士の業務を担保する保険は、今の所、一つもありません。

今でも、管理組合に理事長のなり手がないのでやむを得ず外部に理事長を求め、マンション管理士が全面、或いは一部委託で管理者となっているケースを、幾つか知っています。
契約書を交わしているケースは稀ですが、その稀な契約書を見てみると、管理者の責任範囲は管理組合理事長と同じになっていました。　
この新方式が導入されれば、管理者の責任範囲はどうなるのでしょう。

大都市は別にして地方都市のマンション管理士の実態はどうなのでしょうか、、、
財政基盤はもとより、管理会社と同等に管理業務をこなせる、或いは管理会社に優位するマンション管理士には、私はまだ会っていません。

そもそも、マンション管理士という管理会社の種類が一つ増えるために、マンション管理士という制度は作られたのだったでしょうか。　管理会社は管理会社として切磋琢磨し、よりよい管理会社になって頂くのがいいのであって、マンション管理士が管理会社の代わりをしなくてもいいんじゃないでしょうか。





  

今日も、日経新聞の新管理者管理方式に関する報道を見て行きます。昨日の「日経新聞の報道から」に続きます。

『外部委託すると、管理会社などがグループ会社に修繕工事を高値で発注するなどの懸念もある。国交省は所有者らが委託先をチェックし、不満があれば解約できる手続きを整備する。

関心を高めるため、賃貸居住者も管理組合に参画できる仕組みを検討する。

老朽化が進んでも、修繕積立金の不足で必要な修繕工事が出来ないケースが多いため、管理組合による修繕積立金の徴収の義務づけも検討する。』

『財団法人マンション管理センターの検討会が年度内にも提言をまとめて、国交省に提出する予定。
同省は来年度から具体的な制度設計に着手する方針。
マンション管理適正化法などの法改正も視野に入れている。』

なお、『マンションは１９７０年代から大量供給が始まっており、老朽化の目安とされる築３０年の物件が今後急増する見通しだ。
国交省によると２００６年末で約６３万戸が築３０年以上。　５年後には１１９万戸、１０年後には約１７３万戸まで増える。』　とあります。

ちなみに、２００６年末のマンション戸数は約５０６万戸、管理組合数は、７万～８万と言われていると、記憶しております。



  

今日も続いて「新管理者管理方式」について、です。
日経新聞によると概要は次のようになります。

『・・・築年数の古いマンションほど大規模修繕が必要性で、管理組合の重要性は高まる。しかし、居住者の高齢化や賃貸住戸の増加などで、理事会の担い手が不足しがち。

理事会が機能不全になれば、管理費や修繕積立金の滞納を招きやすい。また所有者同士の合意形成が出来ず、修繕が後回しになって、マンションの寿命を縮める懸念がある。
このため国交省は理事会を置かず、管理会社やマンション管理士などに全面委託出来るようにする方針だ。

現行制度では、マンションの管理規約のモデルとして国交省が策定した標準管理規約で、理事会による管理を推奨している。今後も理事会による管理を原則とする立場は変えないが、所有者が合意すれば外部委託も選べるようになる。

現在でも、管理会社やマンション管理士に一部業務を発注するケースは多いが、あくまで理事会を補助する役割。
新制度では管理組合が総会を開いて管理会社などを「管理者」として選任。
管理者が長期修繕計画の作成や実行、修繕工事の提案、修繕積立金の徴収など、理事会が担う権限を持つことになる。・・・』

管理会社が管理者責任を負うということは、管理組合が無自覚・無責任のままで、実は管理者責任を負っているという現状よりはよくなりますね。
この制度は「マンションの修繕や建替えが円滑に出来るようにするのが狙い」とあります。
幾つかのマンションからお問い合わせをいただいた管理業務の“丸投げ”への期待については、もう少し、検討委員会の提言が出るまで、見てみないと、、、、、  

理事会なしのマンション管理方式とは、昨年2月の日経新聞の記事がきっかけで議論を呼び起こした「新管理者管理方式」構想のことです。　　検討委員会の最終とりまとめは３月と言われていました。

そして、3月23日、国交省はマンション管理制度を抜本的に見直すと日経新聞が報道したものです。

理事のなり手がいないので、理事会がマンションを管理するのは無理だから、管理業者に、自分のマンションの管理を任せたいという要望がある管理組合に限定して導入が提案されていると言われているものです。

確かに、マンションの高齢化や賃貸化が進んで、役員のなり手がいない管理組合が、私の回りでも相当な勢いで増えています。特に小規模マンションに多いようです。

『・・・新管理者管理方式は、あくまで管理メニューの一つに過ぎず、・・基本はあくまでも理事会中心の運営方式であり、かつ集会において区分所有者の幅広い意見反映のもと管理組合が運営されるのが理想』とされていますから、しっかり、運営の出来ている管理組合はあまり、関心を示していないと思います。

しかし一方、この選択肢が出来るのを待ちわびているマンションも確かにあります。
また、この制度を選択していなくても、実質上は選択しているのと同じマンションも既に存在しています。

  

国土交通省は、分譲マンションの管理制度を抜本的に見直します。

理事会なしの管理方式が導入されます。
今まで　理事会が担ってきた管理業務を、全面的に管理会社やマンション管理士に外部委託するのを認めます。

今、理事のなり手が不足しがちで理事会の運営が難しくなっていますが、理事会がなくても、修繕や建て替えが円滑に出来るようにするのが狙いです。

ただし、今後も理事会による管理（理事会方式）を原則とします。

2009年度から新制度導入を目指し、具体的な制度設計に着手する方針です。

あしたから、この問題を取り上げてみたいと思います。
  

今日は、マンションでの出来事を・・・・。

あるマンションの一室に高校生と中学生の兄弟だけで住んでいるところがあります。
勢い、管理組合が頭の痛い問題を抱えることも多く、今回は、玄関扉への落書きです。
桜の絵（実はこれが上手い!!）、弟の卒業を祝ってお兄ちゃんがスプレーで描きました。

まあ、事の顛末は急ぐことなく注意深く、つけて行くことにしますが・・・
この兄弟には、こんな歌でも贈りたいと思いました。
http://www.youtube.com/watch?v=4_OKI91h3tw&feature=related　　
いい歌ですね、兄弟！　がんばれ！  

一雨ごとに春らしくなります。春の川は流れるともなく流れゆきます。
河口に群れていた雁が、毎日、棹になり鈎になり、北へと帰って行きます。

昨日(１５日）のマンション交流会ですが。。。。
直前の案内になってしまいました。誠に申し訳なかったと重々お詫び申し上げます。

「大規模修繕を成功させよう」のセミナーに関して、実施経験理事長の話しを聞きたかった、というご意見があって、改めて、数人の理事長さんを講師にお願いして、お話いただく機会を作らなければいけないなあ、と、思ったことでした。

その他、CS,BS,ケーブルテレビの問題や、設備、施設の修繕の問題も出て、それぞれのマンションで経験した知見を披瀝しあい、予定時間を３０分もオーバーしてしまいました。（反省しています。）

熱心にメモを取っている方も見受けられましたが、マンション管理士たる私も大いに勉強になりました。
やっぱり、皆さん、す、ご、い!!

写真を撮るのも忘れてしましましたが、来月は忘れないようにします。

  

　マンション住人の集い「マンション交流会」を開催します。
どなたでも （役員さんでなくてもどなたでも）　ご参加ください。
勿論、理事さんも、理事経験者さんも、これから役員になる方も…。

集まって、マンション暮らしに知っておきたい知識を学ぶ時間も持ちましょう。

日時 ：　平成２０年３月１５日(土）１３：３０～１５：００

場所 ：　高松市男女共同参画センター４F７０１会議室
　　　　　　　　〒760-0020　高松市番町１丁目２０-１１

主催 ： NPO法人マンション管理支援センター香川　
　　　　　　　　電話・FAX　087（861）1850
　　　　　　　　mail　　tyo102@mail.goo.ne.jp

　※自由参加、無料(当日参加も可）  

　マンション住人の集い「マンション交流会」を開催します。
どなたでも （役員さんでなくてもどなたでも）　ご参加ください。
勿論、理事さんも、理事経験者さんも、これから役員になる方も…。

マンション暮らしに知っておきたい知識を学ぶ時間も持ちましょう。

日時 ：　平成２０年３月１５日(土）１３：３０～１５：００

場所 ：　高松市男女共同参画センター４F７０１会議室
　　　　　　　　〒760-0020　高松市番町１丁目２０-１１

主催 ： NPO法人マンション管理支援センター香川　
　　　　　　　　電話・FAX　087（861）1850
　　　　　　　　mail　　tyo102@mail.goo.ne.jp

　※自由参加、無料(当日参加も可）  

　先日の大規模修繕セミナーではアンケートをお願いしました。その中に「管理組合の交流を望む声がありますが、どう思いますか？」という設問がありました。

セミナーに参加していたのは、殆どが理事、修繕委員などの役員さんでしたが、やっぱり、９３％の人が交流の場を必要だとしていました。　
その内の３０％が「交流の場のために時間の許す限り協力する」というご意見でした。


香川県にも「管理組合の交流」の場づくりを始めようかなぁ、と考えています。



  

２月１６日、２７のマンション管理組合が参加して開催されたセミナー「大規模修繕工事を成功させよう」は、たくさんの“参加してよかった”という声をいただいて、終わりました。



コンサルタントは何をするのか、
コンサルタントはなぜ必要なのか、
コンサル業務を実例を用いて講演しました。





大規模修繕工事の工事内容
フローチャート
たくさんの資料を用いて講演しました。

　
この大規模修繕講座は「大変、分かりやすかった」と好評でした。  

　法律は、マンションの一室を買って持主になった人が皆で「管理組合」という集団を構成するという仕組みになっています。現実がどうあれ法理念の上では、そのマンションのオーナー集団（管理組合）があくまでも管理の主体であって、その補助者というか、支援者というか、サポーターというか、バイプレイヤーとしての位置付けに管理会社があるわけです。

　管理会社の仕事は、大きく分けて四つあります。
一つめは、出納業務・会計業務・管理運営補助などの事務管理業務です。
二つめは、管理人による受付や点検などの業務です。
三つめは、廊下・階段、マンション玄関の清掃、植栽の手入れなどの清掃業務です。
四つめは、エレベーターや受水槽等の設備の保守・点検といった建物・設備管理業務です。

　管理会社の業務の中心になっているのは、一つめの「事務管理業務」で、その中でも、理事会、管理組合の運営をサポートする仕事が実質的には重くなっています。
ほかの三つは、どれも建物にかかわりのある仕事です。別会社に下請けに出すこともできます。

　いろいろな問題に直面しているにもかかわらず判断能力、意思決定能力が非常に乏しい状態の管理組合がたくさんありますが、マンション管理適正化法の4条には、「管理組合の努力義務」という条文があります。
今も、今後も、何があっても最終は「自己責任」です。管理会社はバイプレイヤーとしての位置付けにすぎません。
  

マンションをめぐって生じる法律問題を解決する法的基準が、『区分所有法（マンション法）』です。

区分所有法（マンション法）は、次のようなことを規定しています。
　　① 誰が、マンションのどの部分に対して、どのような権利を持っている
　　　　か
　　② それぞれが所有するマンションの住戸（号室）と敷地との法律関係
　　③ マンションを誰がどのような手続きを経て管理するか

ですから、区分所有法（マンション法）を学ぶことによって、マンションのトラブルに対応できる知識を身につけることが出来ますし、また、トラブルの発生を未然に防ぐことも出来ます。

ちなみに、区分所有法（マンション法）は、③の「意見や利害の異なる多くの人が生活するマンション全体を誰がどのように管理するのか」という管理に関して、上の部分（管理者）と下の部分（管理組合・総会）だけ決まっていて、真ん中の部分の理事会の部分を何も規定していない法律です。
つまり、そこに好きなメニューを持ってきていいですよというスタンスで、法律は用意されているわけです。

で、その真ん中のために、 管理会社との「業務委託契約」や「管理規約」や「マンション管理適正化指針」がある訳です。

マンション管理適正化法 ４条には、管理組合の努力義務という条文があって、「マンションの一室を買って持ち主になった人は全員責任があります」という非常に重要なことが書かれています。

管理組合が主体で 自分達のマンションを管理をしなければいけないとしているわけです。  

国の住宅政策は「200年住宅」の推進へと、量から質へ根本的な転換が図られています。
私たちの町でも「大規模修繕工事」を実施しているマンションを、見かけることが多くなりました。
マンションを長く維持していくために避けて通れない大規模修繕は、高額の修繕積立金を取り崩して行います。
ただ、きれいになるだけでなく、何十年と存立していくための補修工事は、どうすれば成功するのでしょうか。
コンサルタント、施工会社、管理会社、理事長が、工事実例を示して語るセミナーを開催します。
参加ご希望の方は、住所（マンション名、室番号）、氏名、電話番号、を明記してお申込みください

　　　日　時 ：　平成20年2月16日（土）
　　　　　　　　　13：00～17：00　（16：10～質疑応答）
　　　場　所　：　高松商工会議所会館201会議室　
　　　　　　　　　　　　　高松市番町2丁目２番２号
　　　参加費 ：　無料（ただし事前の申込みが必要）
　　　定　員　：　５０名（受付け順）
　　　申込先 ：　〒760-0001　高松市新北町27-20-503
　　　　　　　　　　NPO法人マンション管理支援センター香川
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話・Fax　：087-861-1850
　　　　　　　　　　　　　　　　　　mail：tyo102@mail.goo.ne.jp　　　
　　　後　援　： 香川県マンション管理士会  

役員輪番制というのは　「お互いさまだから、皆が平等に、順番で役員を務めましょう」。という制度です。
その「お互いさま」の精神に則って、各役員が時間や労力をどれくらい管理組合に割リ振るかは、各人の自由な裁量にまかせます、ということです。

ですから、この役員輪番制というのは、そのときの理事によって管理の質が低下することもあるのですが、役員のなり手がなくて困ることがない有難い制度だとも、聞きます。

また、輪番制を採用するときの理由には「管理組合の運営は共同責任だから　みんなが管理組合運営について勉強するために適切だ。」ということもあります。

しかし、実際に輪番制を　採用しているマンションには、この輪番制の狙いが、ねらい通りに有用に活用できているマンションより、管理組合の形骸だけ守ってよしとしているマンションの方が多いとも聞きます。

そういうマンションは、無責任に、マンションの皆で責任回避している、とも言えると指摘され、輪番制の見直しが図られていることも、よく聞くようになりました。


  

マンションに住みながら「管理規約」を知らないでいて損をしたり、知っていれば回避できるトラブルに巻き込まれたりすることが、結構、多いものです。

分譲マンションというのは、所有権など権利関係の面では特殊な住宅です。見ず知らずの人と「土地・建物」を共有します。
大切な不動産を共有するのですから、一定の権利と義務をはっきりした形で定めなければいけませんし、また、一つの建物にたくさんの世帯が集まって住まうためのルールも必要です。

これを定めたものが「管理規約」です。

管理規約は、管理組合がマンション共用部分の管理を実施するためのよりどころであり、また、マンションの一室を買って持ち主になった人が守るべきルールを決めたものですが、そもそも、マンション管理を進める基本には、先ず、「区分所有法」という法律があって、この法律に則って、ルールを決めます。  

◇管理組合員とは？
マンションの一室の持ち主になったら、即、管理組合員となり、持ち主でなくなった時に管理組合員でなくなることが、法で定められています。マンションの一室の持ち主である限り、管理組合を脱退することは出来ません。

◇管理組合とは？
マンションの各室は各人の持ち物ですから、自分の責任と負担で維持管理しますが、各室内以外はすべて、マンションみんなの共有財産です。皆のものですから、皆の責任と費用負担で維持管理していかなければなりません。
管理組合は、マンション共有部分の維持管理と共同生活のための団体であり、そして、理事会がその業務の執行機関です。

◇管理費・修繕積立金は、
① マンションの資産価値を長期的に維持する
② マンション住人の、安心安全で快適な住環境を保全する
ことのために使われます。

以上が、マンションを買った人は最低限、知っておきたいことかなぁ、と考えています。
これから暫くの間、思いつくまま、マンション暮らしの基礎知識をシリーズで試みて行きたいと思います。
「？」と思われたら、どうぞ、コメントしてください。　  

お正月の日経新聞に、国交省の和泉住宅局長さんが寄稿していました。

『…（前略）…　国の住宅政策も、これまでの「住宅の量の確保」から、居住環境を含めた「住生活の質の向上」を目指すために本格的な転換を図っています。…（中略）

…安全安心で「ゆとり」のある国民生活を実現するため、住宅の寿命を延ばす「二百年住宅」への取り組みを推進します。
これは、住宅が新築されてから３０年程度で取り壊されるという無駄遣いをやめ、より長く大事に使おうとするものです。…』

　これをよく読みこめば、既存マンションの進むべき方向は明らかです。

2005年に構造計算書偽装事件が発覚して建築確認が厳格化し、また分譲会社などが倒産しても欠陥の補修が受けられるように2009年から新たな制度がスタートするとしても、中古の小規模マンションは よくよく管理運営を考えなければなりません。
これからの大規模修繕工事を考える上でも、大いに参考にすべきではないでしょうか。取り残されないように、しっかり管理運営し、着いて行きたいものです。

住宅局長さんは続けています。
『具体的には、耐久性の高い柱などを有する住宅の建設、適切な点検や補修、住む人の生活に応じた内装や設備の円滑な変更、既存住宅の流通などを促進します。』