マンション管理組合サロン

  

毎日、暑い日が続きます。

夏休みになって、少し生活環境が変わるのでしょうか、このところ、毎日、暮らしの問題に関して相談の電話がかかってきます。

マンション生活の問題では、どちらが加害者でどちらが被害者か決めにくい、また決めても仕様がないことが多いのですが・・・・お互いに自分を被害者と思うものです。
その被害感情は時間と共に増幅されて　毎日の生活そのものがストレスになって蓄積されます。これはつらいです。

ですから、苦情には、被害、加害どちらであれ、すぐさま対応することがとても大切です。時間がかかってしまうと、問題が解決し状況が改善したあとも、感情のしこりが残ってしまうようで、こうなっては、本当の解決とは言えません。

けれども、残念ながらこういう結果になってしまうことは多いです。また、管理組合は勿論、管理会社の「苦情への対応」も　決して早くはないことが多いようです。それも仕方ない部分もありますが。

今年度、マンション管理支援センターは、人手不足のため個別相談を受付けていませんが、マンション暮らしのトラブルを調停するために、迅速に問題に介入する第三者機関はとても重宝で、必要とされているようです。
マンション管理士でなくても関ることが出来る問題は多いです。マンション管理組合役員経験者の方々、その力を世のため、人のため、お使いになりませんか？　　ただし無料で！


  

マンション交流会ご案内に書き忘れてしまいました。

お知らせします！

「マンション交流会」（７月１９日１３：３０～）に参加予定の方は、１８日までにお申込頂けますよう、お願い致します。（当日の自由参加は受け付けておりません）
下の「コメント欄」へのご記入、或いは　メール（tyo102@mail.goo.ne.jp )で、お申込ください。

　テーマ「大規模修繕の実例に学ぶ」では、ご要望の多かった以下の実際の資料（コピー）を閲覧できます。
　　①建物劣化診断報告書
　　②問題箇所の考察
　　③大規模改修工事仕様書
　　④大規模改修工事明細総括票
  

　　　　　　7月「マンション交流会」のご案内


　連日30℃を超える暑い日が続いていますが、
お元気でいらっしゃいましょうか？　
下記によりマンション交流会を開催いたします。
主題「大規模修繕」のほか、参加者の皆様の自由なお話し合いの場です。

　　　　　　　　　　　　

　　日時 ：　平成２０年7月19日(土）１３：３０～１５：００　
　
　　場所　：　高松市男女共同参画センター会議室　　　　　　　　
　　　　　　　　高松市錦町一丁目２０番１１号
　　　　　　　　☏０８７－８２１－２６１１  

海の色が夏の色に変わりましたが、　明け方はまだ、やさしい色です。

今日もまた、管理者管理方式について続けます。
第三者にマンション管理の主権を委譲し、直接、管理業務を運営してもらおうというもので、第三者には管理会社が想定されているようです。
導入が待たれる方式だけれど、同時に課題も多く、更なる検討が必要だとされています。

さて、5月に一読してから後、事あるごとに思い起こす記事があります。
住宅コンサルタント・平賀功一氏の記事（NIKKEI NET）ですが、その中から「国営の管理団体が管理組合員に代わって管理運営を行なってはどうだろう」というところを一部転載します。
如何でしょうか？　こんな方式が出来たら万々歳ではないでしょうか？

『・・・・・まず、国が直営のマンション管理団体を新設し、管理会社等に管理団体の職員として登録してもらう。
そして、管理団体の一員という立場で実務（マンションの適切な維持管理）に携わってもらうことで、管理会社等の専門知識が有効に活用され、同時に、組合保護にもつながる仕組みだ。

現在、管理会社等に管理運営の全権を委ねてしまうと、管理会社等が利益を目的とした恣意的な運営を行うのではないかと心配されている。　しかし、管理団体と互いに監視する機能が作用すれば、管理組合を食い物にするようなことは起こりにくいはずだ。

　その上、国が各マンションの修繕履歴を一元管理できるようになれば、これまで不透明とされてきた大規模修繕工事の費用（相場）も明らかになる。
　同時に、耐震改修の進ちょく状況などもリアルタイムで把握することが可能となり、200年住宅ビジョン構造に掲げる「家歴書」の整備にも一役買うことになる。
このように、国が管理主体となるメリットは数知れないのだ。

　マンションが日本に登場して半世紀。今では９世帯に１世帯が住むほど、分譲マンションは主要な住居形態として定着している。マンションを社会資産としていくためには、国が直接介入することも時と場合によって必要となるのではないか。』

  

「発足したら、うちのマンションはこの方式にしようと考えているんです。」という声が少なからず耳に届いている「管理者管理方式」です。　『本当でしょうか。』

管理者は、マンションの全責任（現管理会社以上の責任）を負うことになると思います。管理組合に相応の資金がなければ引き受けてくれないのじゃないかと思います。（勿論、報酬のことも含めて）。　そのところを考えておられるでしょうか？

管理者が、管理組合の資金が尽きてこれ以上は無理だと言って、やめてしまうかも知れません。　そのとき、管理組合の資金は底をついているものと思います。
次の管理者を雇うことはできません。
また、いったん管理者になってもらった人を辞めさせるのは（出来ないとは言いませんが）、先ず困難でしょう。　最悪の場合、管理者の不正を提訴しようとしても、訴訟代理人になれる理事長がいませんから、どうすればいいのだろう、と思うのです。

初め、管理者管理方式は、高齢化、賃貸化、無関心、資金不足などなどスラム化するしかない、つまり、管理組合が機能していないマンションへの救済・対応策が検討されるのだと　私は思いました。　
けれど、いま示されている管理者管理方式については　「無関心なまま安易に管理事務の負担軽減を求めて導入されることは危険である」　という記述もあります。


マンション住人の管理組合運営への無関心に突き当たるたび、何故か、シェイクスピアの「リア王」が頭の片隅に浮かびます・・・・・・
四大悲劇のひとつです。　  

夏の日差しの中、「防災気象・地震情報の読み方と備え」講座に出席しました。
今日は高松地方気象台の方のお話でした。
　
もっと聞きたいなぁ・・・知識欲が刺激されました。
そもそも、日本とその周辺海域は、世界の地震の約１５％が発生しているそうです。

今しきりに言われているように、30～50年の間に
　　　南海地震（マグニチュード8.4）は50％の確率で、
　　　東南海地震（マグニチュード8.5）は60～70％の確率で
”必ず”起こり、そして、南海地震と東南海地震は、同時あるいは数日後に起こるそうです。
同時に起こった場合のマグニチュードは8.5とか。（この差0.1 は大きいです）

「緊急地震速報」は、震源地に近いところで地震を検知して強い揺れが迫っていることを知らせるものですから、今、想定されている場所で、想定されている規模の南海地震が発生して香川県に南海地震の緊急地震速報が出たら、強い揺れまでに 35～45秒しかないのだそうです。
そして、その津波は香川県へ約一時間で到達するそうです。


さて、　地域の自治組織はこんなふうに勉強を重ね、自分達の暮らしの中の防災力アップに取組んでいるのですが、マンションではどうでしょう？

「防災組織図だけ作ればいいんですよ」というマンションを幾つも知っています。
ホントにそうでしょうか?　
地震が起こったら、理事達はインフラの整備に追われるのは火を見るより明らかです。それに、理事といえども被災者の一人のはずです。

マンション住人の自治組織が担うべきあれこれを、「書面上の防災組織図を作成する」だけの備えでいいのでしょうか？　
緊急事態には管理会社が面倒をみてくれると胡坐をかいていていいものか、一度、管理会社とじっくり話し合ってみてはどうでしょうか？
  

『マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負』という、週刊ダイヤモンド（http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/）のクローズアップ記事を読みました。

本筋とはチョット外れるのですが・・・・・
「ここ数年、好況を謳歌していたマンション市況が悪化の一途をたどっている。・・・・市況の大調整、大量供給時代の終焉という大波は、大手、専業、中小すべてを巻き込みつつある。」　とあります。

この頃、新聞など　いろいろなところで目にする内容ですが、具体例、数字を挙げているので興味深く読みました。

分譲マンションを取り巻く環境は、この半年あまりで激変し、方々で完成在庫がふくれ上がり、モデルルームの来場者数が昨年の半分程度になっているところもあるそうです。
そして、今回のマンション不況は、単なる“ミニバブル”の崩壊のみならず、少子高齢化の進展で大量供給時代の終わりに向かう可能性がある、としています。
この十数年間続いてきた“大量供給・大量販売”の時代は終焉を迎えた、とあります。

今年は年初から此処彼処で　“これからは「量」より「質」”　“２００年住宅”　というのを聞きます。
鉄筋コンクリート住宅の法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は、１９６５年の大蔵省令で６０～６５年とされ、１９９９年に財務省は法定耐用年数を４７年に短縮しました。

マンションは何年もつか、ではなく、デベロッパーは、孫、子の代まで保たせるに値するマンションを分譲して欲しいと思います。

  

前回のマンション交流会で、大規模修繕工事の話とは別に「管理者管理方式」に関して意見の交換がありました
昭和30年代前半から普及し始めた分譲マンションは、今後、経年マンションが急増します。
築40年超のマンションがスクラップとなるのか延命できるのかは、マンションの管理運営にかかっています。

では、マンション管理はどうあるべきなのか。
2001年施行のマンション管理適正化法（指針）で、『マンション管理の主体は管理組合』と明文化されました。
管理の主体とは「マンション管理の担い手・直接的な権利義務を有する管理組合運営の当事者」のことです。
マンション管理のあるべき姿は「完全自主管理」とされましたが、しかし、現実には、管理会社の存在は大きいです。すべてお任せ、おんぶに抱っこ……のマンションも少なくないのではないでしょうか。

高齢化や賃貸化が進み、修繕積立金も乏しく、役員のなり手もいないマンション管理組合にとって、管理者管理方式は、セーフティーネットになるかと言うと、それは難しいだろうと色々な所で聞いています。
また、管理者になりたくない管理会社もあると聞きます。

次回は、また続けて、管理者管理方式を考えてみたいと思います。