マンション管理組合サロン

  

「マンション交流会」のご案内

マンション交流会第２回のご案内です。
マンションに興味のある方はどなたでも、ご出席いただけます。
マンション管理組合が集まった団体が存在していることの必要を多くの人達が指摘して久しくなります。
香川県のマンション管理を、改善・推進するために力を合わせましょう。
大いに語り合いましょう。

　　日時：平成２０年４月１９日(土）１３：３０～１５：００　
　
　　場所：高松市男女共同参画センター４階・第７会議室　　　　　　　　
　　　　　　　　高松市錦町一丁目２０番１１号
　　　　　　　　☏０８７－８２１－２６１１

　　参加費：無料　（当日会場へお越しください）

  

今日も続けて、日経新聞の報道について考えて見ます。

いろいろ考えることはありますが、その中でもストンと落ちない部分の一つは、
『理事会を置かず、管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部（つまり管理会社やマンション管理士など）に全面委託できるようにする方針。』　という部分の『マンション管理士』です。

全面委託契約下の管理者は、当然、その業務について賠償責任を負うと思うのですが、それ程の財政基盤を持ったマンション管理士は、全国でどの位いるのでしょう？　
マンション管理士の業務を担保する保険は、今の所、一つもありません。

今でも、管理組合に理事長のなり手がないのでやむを得ず外部に理事長を求め、マンション管理士が全面、或いは一部委託で管理者となっているケースを、幾つか知っています。
契約書を交わしているケースは稀ですが、その稀な契約書を見てみると、管理者の責任範囲は管理組合理事長と同じになっていました。　
この新方式が導入されれば、管理者の責任範囲はどうなるのでしょう。

大都市は別にして地方都市のマンション管理士の実態はどうなのでしょうか、、、
財政基盤はもとより、管理会社と同等に管理業務をこなせる、或いは管理会社に優位するマンション管理士には、私はまだ会っていません。

そもそも、マンション管理士という管理会社の種類が一つ増えるために、マンション管理士という制度は作られたのだったでしょうか。　管理会社は管理会社として切磋琢磨し、よりよい管理会社になって頂くのがいいのであって、マンション管理士が管理会社の代わりをしなくてもいいんじゃないでしょうか。





  

今日も、日経新聞の新管理者管理方式に関する報道を見て行きます。昨日の「日経新聞の報道から」に続きます。

『外部委託すると、管理会社などがグループ会社に修繕工事を高値で発注するなどの懸念もある。国交省は所有者らが委託先をチェックし、不満があれば解約できる手続きを整備する。

関心を高めるため、賃貸居住者も管理組合に参画できる仕組みを検討する。

老朽化が進んでも、修繕積立金の不足で必要な修繕工事が出来ないケースが多いため、管理組合による修繕積立金の徴収の義務づけも検討する。』

『財団法人マンション管理センターの検討会が年度内にも提言をまとめて、国交省に提出する予定。
同省は来年度から具体的な制度設計に着手する方針。
マンション管理適正化法などの法改正も視野に入れている。』

なお、『マンションは１９７０年代から大量供給が始まっており、老朽化の目安とされる築３０年の物件が今後急増する見通しだ。
国交省によると２００６年末で約６３万戸が築３０年以上。　５年後には１１９万戸、１０年後には約１７３万戸まで増える。』　とあります。

ちなみに、２００６年末のマンション戸数は約５０６万戸、管理組合数は、７万～８万と言われていると、記憶しております。



  

今日も続いて「新管理者管理方式」について、です。
日経新聞によると概要は次のようになります。

『・・・築年数の古いマンションほど大規模修繕が必要性で、管理組合の重要性は高まる。しかし、居住者の高齢化や賃貸住戸の増加などで、理事会の担い手が不足しがち。

理事会が機能不全になれば、管理費や修繕積立金の滞納を招きやすい。また所有者同士の合意形成が出来ず、修繕が後回しになって、マンションの寿命を縮める懸念がある。
このため国交省は理事会を置かず、管理会社やマンション管理士などに全面委託出来るようにする方針だ。

現行制度では、マンションの管理規約のモデルとして国交省が策定した標準管理規約で、理事会による管理を推奨している。今後も理事会による管理を原則とする立場は変えないが、所有者が合意すれば外部委託も選べるようになる。

現在でも、管理会社やマンション管理士に一部業務を発注するケースは多いが、あくまで理事会を補助する役割。
新制度では管理組合が総会を開いて管理会社などを「管理者」として選任。
管理者が長期修繕計画の作成や実行、修繕工事の提案、修繕積立金の徴収など、理事会が担う権限を持つことになる。・・・』

管理会社が管理者責任を負うということは、管理組合が無自覚・無責任のままで、実は管理者責任を負っているという現状よりはよくなりますね。
この制度は「マンションの修繕や建替えが円滑に出来るようにするのが狙い」とあります。
幾つかのマンションからお問い合わせをいただいた管理業務の“丸投げ”への期待については、もう少し、検討委員会の提言が出るまで、見てみないと、、、、、  

理事会なしのマンション管理方式とは、昨年2月の日経新聞の記事がきっかけで議論を呼び起こした「新管理者管理方式」構想のことです。　　検討委員会の最終とりまとめは３月と言われていました。

そして、3月23日、国交省はマンション管理制度を抜本的に見直すと日経新聞が報道したものです。

理事のなり手がいないので、理事会がマンションを管理するのは無理だから、管理業者に、自分のマンションの管理を任せたいという要望がある管理組合に限定して導入が提案されていると言われているものです。

確かに、マンションの高齢化や賃貸化が進んで、役員のなり手がいない管理組合が、私の回りでも相当な勢いで増えています。特に小規模マンションに多いようです。

『・・・新管理者管理方式は、あくまで管理メニューの一つに過ぎず、・・基本はあくまでも理事会中心の運営方式であり、かつ集会において区分所有者の幅広い意見反映のもと管理組合が運営されるのが理想』とされていますから、しっかり、運営の出来ている管理組合はあまり、関心を示していないと思います。

しかし一方、この選択肢が出来るのを待ちわびているマンションも確かにあります。
また、この制度を選択していなくても、実質上は選択しているのと同じマンションも既に存在しています。

  

国土交通省は、分譲マンションの管理制度を抜本的に見直します。

理事会なしの管理方式が導入されます。
今まで　理事会が担ってきた管理業務を、全面的に管理会社やマンション管理士に外部委託するのを認めます。

今、理事のなり手が不足しがちで理事会の運営が難しくなっていますが、理事会がなくても、修繕や建て替えが円滑に出来るようにするのが狙いです。

ただし、今後も理事会による管理（理事会方式）を原則とします。

2009年度から新制度導入を目指し、具体的な制度設計に着手する方針です。

あしたから、この問題を取り上げてみたいと思います。
  

今日は、マンションでの出来事を・・・・。

あるマンションの一室に高校生と中学生の兄弟だけで住んでいるところがあります。
勢い、管理組合が頭の痛い問題を抱えることも多く、今回は、玄関扉への落書きです。
桜の絵（実はこれが上手い!!）、弟の卒業を祝ってお兄ちゃんがスプレーで描きました。

まあ、事の顛末は急ぐことなく注意深く、つけて行くことにしますが・・・
この兄弟には、こんな歌でも贈りたいと思いました。
http://www.youtube.com/watch?v=4_OKI91h3tw&feature=related　　
いい歌ですね、兄弟！　がんばれ！  

一雨ごとに春らしくなります。春の川は流れるともなく流れゆきます。
河口に群れていた雁が、毎日、棹になり鈎になり、北へと帰って行きます。

昨日(１５日）のマンション交流会ですが。。。。
直前の案内になってしまいました。誠に申し訳なかったと重々お詫び申し上げます。

「大規模修繕を成功させよう」のセミナーに関して、実施経験理事長の話しを聞きたかった、というご意見があって、改めて、数人の理事長さんを講師にお願いして、お話いただく機会を作らなければいけないなあ、と、思ったことでした。

その他、CS,BS,ケーブルテレビの問題や、設備、施設の修繕の問題も出て、それぞれのマンションで経験した知見を披瀝しあい、予定時間を３０分もオーバーしてしまいました。（反省しています。）

熱心にメモを取っている方も見受けられましたが、マンション管理士たる私も大いに勉強になりました。
やっぱり、皆さん、す、ご、い!!

写真を撮るのも忘れてしましましたが、来月は忘れないようにします。

  

　マンション住人の集い「マンション交流会」を開催します。
どなたでも （役員さんでなくてもどなたでも）　ご参加ください。
勿論、理事さんも、理事経験者さんも、これから役員になる方も…。

集まって、マンション暮らしに知っておきたい知識を学ぶ時間も持ちましょう。

日時 ：　平成２０年３月１５日(土）１３：３０～１５：００

場所 ：　高松市男女共同参画センター４F７０１会議室
　　　　　　　　〒760-0020　高松市番町１丁目２０-１１

主催 ： NPO法人マンション管理支援センター香川　
　　　　　　　　電話・FAX　087（861）1850
　　　　　　　　mail　　tyo102@mail.goo.ne.jp

　※自由参加、無料(当日参加も可）  

　マンション住人の集い「マンション交流会」を開催します。
どなたでも （役員さんでなくてもどなたでも）　ご参加ください。
勿論、理事さんも、理事経験者さんも、これから役員になる方も…。

マンション暮らしに知っておきたい知識を学ぶ時間も持ちましょう。

日時 ：　平成２０年３月１５日(土）１３：３０～１５：００

場所 ：　高松市男女共同参画センター４F７０１会議室
　　　　　　　　〒760-0020　高松市番町１丁目２０-１１

主催 ： NPO法人マンション管理支援センター香川　
　　　　　　　　電話・FAX　087（861）1850
　　　　　　　　mail　　tyo102@mail.goo.ne.jp

　※自由参加、無料(当日参加も可）