マンション管理組合サロン

  

マンションをめぐって生じる法律問題を解決する法的基準が、『区分所有法（マンション法）』です。

区分所有法（マンション法）は、次のようなことを規定しています。
　　① 誰が、マンションのどの部分に対して、どのような権利を持っている
　　　　か
　　② それぞれが所有するマンションの住戸（号室）と敷地との法律関係
　　③ マンションを誰がどのような手続きを経て管理するか

ですから、区分所有法（マンション法）を学ぶことによって、マンションのトラブルに対応できる知識を身につけることが出来ますし、また、トラブルの発生を未然に防ぐことも出来ます。

ちなみに、区分所有法（マンション法）は、③の「意見や利害の異なる多くの人が生活するマンション全体を誰がどのように管理するのか」という管理に関して、上の部分（管理者）と下の部分（管理組合・総会）だけ決まっていて、真ん中の部分の理事会の部分を何も規定していない法律です。
つまり、そこに好きなメニューを持ってきていいですよというスタンスで、法律は用意されているわけです。

で、その真ん中のために、 管理会社との「業務委託契約」や「管理規約」や「マンション管理適正化指針」がある訳です。

マンション管理適正化法 ４条には、管理組合の努力義務という条文があって、「マンションの一室を買って持ち主になった人は全員責任があります」という非常に重要なことが書かれています。

管理組合が主体で 自分達のマンションを管理をしなければいけないとしているわけです。  

国の住宅政策は「200年住宅」の推進へと、量から質へ根本的な転換が図られています。
私たちの町でも「大規模修繕工事」を実施しているマンションを、見かけることが多くなりました。
マンションを長く維持していくために避けて通れない大規模修繕は、高額の修繕積立金を取り崩して行います。
ただ、きれいになるだけでなく、何十年と存立していくための補修工事は、どうすれば成功するのでしょうか。
コンサルタント、施工会社、管理会社、理事長が、工事実例を示して語るセミナーを開催します。
参加ご希望の方は、住所（マンション名、室番号）、氏名、電話番号、を明記してお申込みください

　　　日　時 ：　平成20年2月16日（土）
　　　　　　　　　13：00～17：00　（16：10～質疑応答）
　　　場　所　：　高松商工会議所会館201会議室　
　　　　　　　　　　　　　高松市番町2丁目２番２号
　　　参加費 ：　無料（ただし事前の申込みが必要）
　　　定　員　：　５０名（受付け順）
　　　申込先 ：　〒760-0001　高松市新北町27-20-503
　　　　　　　　　　NPO法人マンション管理支援センター香川
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話・Fax　：087-861-1850
　　　　　　　　　　　　　　　　　　mail：tyo102@mail.goo.ne.jp　　　
　　　後　援　： 香川県マンション管理士会  

役員輪番制というのは　「お互いさまだから、皆が平等に、順番で役員を務めましょう」。という制度です。
その「お互いさま」の精神に則って、各役員が時間や労力をどれくらい管理組合に割リ振るかは、各人の自由な裁量にまかせます、ということです。

ですから、この役員輪番制というのは、そのときの理事によって管理の質が低下することもあるのですが、役員のなり手がなくて困ることがない有難い制度だとも、聞きます。

また、輪番制を採用するときの理由には「管理組合の運営は共同責任だから　みんなが管理組合運営について勉強するために適切だ。」ということもあります。

しかし、実際に輪番制を　採用しているマンションには、この輪番制の狙いが、ねらい通りに有用に活用できているマンションより、管理組合の形骸だけ守ってよしとしているマンションの方が多いとも聞きます。

そういうマンションは、無責任に、マンションの皆で責任回避している、とも言えると指摘され、輪番制の見直しが図られていることも、よく聞くようになりました。


  

マンションに住みながら「管理規約」を知らないでいて損をしたり、知っていれば回避できるトラブルに巻き込まれたりすることが、結構、多いものです。

分譲マンションというのは、所有権など権利関係の面では特殊な住宅です。見ず知らずの人と「土地・建物」を共有します。
大切な不動産を共有するのですから、一定の権利と義務をはっきりした形で定めなければいけませんし、また、一つの建物にたくさんの世帯が集まって住まうためのルールも必要です。

これを定めたものが「管理規約」です。

管理規約は、管理組合がマンション共用部分の管理を実施するためのよりどころであり、また、マンションの一室を買って持ち主になった人が守るべきルールを決めたものですが、そもそも、マンション管理を進める基本には、先ず、「区分所有法」という法律があって、この法律に則って、ルールを決めます。  

◇管理組合員とは？
マンションの一室の持ち主になったら、即、管理組合員となり、持ち主でなくなった時に管理組合員でなくなることが、法で定められています。マンションの一室の持ち主である限り、管理組合を脱退することは出来ません。

◇管理組合とは？
マンションの各室は各人の持ち物ですから、自分の責任と負担で維持管理しますが、各室内以外はすべて、マンションみんなの共有財産です。皆のものですから、皆の責任と費用負担で維持管理していかなければなりません。
管理組合は、マンション共有部分の維持管理と共同生活のための団体であり、そして、理事会がその業務の執行機関です。

◇管理費・修繕積立金は、
① マンションの資産価値を長期的に維持する
② マンション住人の、安心安全で快適な住環境を保全する
ことのために使われます。

以上が、マンションを買った人は最低限、知っておきたいことかなぁ、と考えています。
これから暫くの間、思いつくまま、マンション暮らしの基礎知識をシリーズで試みて行きたいと思います。
「？」と思われたら、どうぞ、コメントしてください。　  

お正月の日経新聞に、国交省の和泉住宅局長さんが寄稿していました。

『…（前略）…　国の住宅政策も、これまでの「住宅の量の確保」から、居住環境を含めた「住生活の質の向上」を目指すために本格的な転換を図っています。…（中略）

…安全安心で「ゆとり」のある国民生活を実現するため、住宅の寿命を延ばす「二百年住宅」への取り組みを推進します。
これは、住宅が新築されてから３０年程度で取り壊されるという無駄遣いをやめ、より長く大事に使おうとするものです。…』

　これをよく読みこめば、既存マンションの進むべき方向は明らかです。

2005年に構造計算書偽装事件が発覚して建築確認が厳格化し、また分譲会社などが倒産しても欠陥の補修が受けられるように2009年から新たな制度がスタートするとしても、中古の小規模マンションは よくよく管理運営を考えなければなりません。
これからの大規模修繕工事を考える上でも、大いに参考にすべきではないでしょうか。取り残されないように、しっかり管理運営し、着いて行きたいものです。

住宅局長さんは続けています。
『具体的には、耐久性の高い柱などを有する住宅の建設、適切な点検や補修、住む人の生活に応じた内装や設備の円滑な変更、既存住宅の流通などを促進します。』